争议焦点：申请执行人云溪支行对案涉房屋享有抵押权，其主张对房屋不带租强制执行并解除王乙、王甲占有，承租人王乙、王甲则主张租赁权在先且已占有使用，能否排除移交执行。难点在于两份租赁合同如何认定、租赁权与抵押权设立时间孰先孰后、占有使用时间如何证明，以及执行异议之诉能否参照执行异议复议规定。
基本案情：2018年12月25日，王乙与黄某签订《房屋租赁合同》，承租案涉昆明市五华区某地3组团C幢1至6层房产用于经营酒店，租期十年，当日支付30万元履约保证金，约定2019年6月30日前交付。2019年6月30日，黄某与王乙签订《房屋交付单》，确认4至6层按现状交付并入场拆除装修，1至3层承诺一个月内腾退。此后王乙签订商业特许经营合同、设计合同、装修拆除合同，并设立云南某酒店有限公司。2019年9月28日双方签订《备忘录》，明确新租赁合同是原租赁合同的延续。2019年11月27日，王甲与黄某重新签订租赁合同，租期自2020年6月1日至2030年5月31日。云溪支行与黄某于2019年10月21日签订抵押合同，2019年10月28日办理抵押登记。后因借款合同纠纷执行，昆明中院查封案涉房产并公告腾房。王乙、王甲提出执行异议，昆明中院裁定中止租赁期内腾房执行。云溪支行不服，提起申请执行人执行异议之诉。
裁判结果：昆明中院一审判决驳回云溪支行的诉讼请求。云南省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。法院认为，案涉租赁权设立并占有使用在先，抵押权登记在后，租赁权可以排除不带租强制执行。
武汉千思律师解读
本案是抵押权与租赁权竞合的执行异议之诉。执行异议之诉虽非执行异议复议程序，但可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条审查。该条规定，承租人在查封前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用不动产的，可请求在租赁期内阻止移交占有；但恶意串通、明显不合理低价承租或伪造租金证据的除外。本案因申请执行人享有抵押权，已超出该条一般适用情形，故还应实质审查权利性质、取得时间先后及过错。根据当时有效的《中华人民共和国物权法》第190条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响；抵押权设立后出租的，不得对抗已登记抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条、第66条亦体现先租后抵可继续、先抵后租不可对抗规则。现行《中华人民共和国民法典》第405条进一步要求抵押权设立前已出租并转移占有。本案抵押权登记日为2019年10月28日，王乙早在2018年12月25日签订租赁合同，2019年6月30日取得4至6层并入场拆除装修，结合特许经营、设计、拆除等证据，可认定抵押权设立前已出租并转移占有。2019年11月27日新合同经备忘录明确为原合同延续，并非新设租赁。王乙、王甲无恶意串通，已实际控制并投入装修经营，且将租金交至法院账户。故租赁权可排除不带租强制执行。实务中，抵押权人放贷前应核查抵押物是否已出租并占有，要求使用人签署抵押告知；承租人应保留书面合同、交付单、装修、付款及占有使用证据，以应对执行异议。