争议焦点
本案的核心争议在于：被拆迁人基于所有权调换形式对还迁房享有的拆迁安置补偿权益，与银行对同一房屋享有的抵押权发生冲突时，究竟哪一种权利应当优先保护？当开发商将本应用于安置被拆迁人的房屋抵押给银行融资，银行申请强制执行抵押房产时，被拆迁人能否依据其安置补偿权益排除抵押权人的强制执行？这一争议涉及拆迁安置补偿权益的法律性质界定，以及在不同权利发生冲突时的优先顺位判断，是案外人执行异议之诉中的典型疑难问题。
基本案情
2008年7月8日，天津市某商务发展服务中心（被拆迁人）与津南土地整理中心（拆迁人）签订《土地收购安置补偿合同》，约定以7000平方米房屋作为拆迁补偿的主要对价。2010年5月4日，津南区国土局与天津某置业公司（开发商）签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定开发商所建房屋中7000平方米由津南土地整理中心回购，用于地块内被拆迁人还迁安置，回购价格3290元/平方米。2011年11月11日，拆迁人、被拆迁人与开发商三方签订《房地产回购合同》，约定由三方共同确认7000平方米还迁商业用房，确定了具体的房屋门牌号和面积，并由拆迁人组织开发商与被拆迁人签订《商品房销售合同》。此后，津南土地整理中心先后向开发商支付购房款共计2012.1万元。
然而，开发商未与被拆迁人签订《商品房销售合同》，且因另案生效法律文书未履行义务，某银行天津分行作为抵押权人向法院申请强制执行，案涉房屋被依法查封。被拆迁人提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求排除对案涉房屋的强制执行。
裁判结果
本案历经三级法院审理。天津市第二中级人民法院一审、天津市高级人民法院二审均驳回了被拆迁人的诉讼请求。被拆迁人向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2024年8月2日作出（2024）最高法民再140号民事判决，提审改判：撤销一审、二审判决，不得执行案涉房屋。
武汉千思律师解读
本案是最高人民法院提审改判的典型案例，对于厘清拆迁安置补偿权益与抵押权之间的优先顺位关系具有重要指导意义，已入选人民法院案例库（入库编号：2024-07-2-471-011）。
关于法律适用问题，本案拆迁补偿事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，应当适用当时的法律、司法解释。本案裁判的核心法律依据来自两个层面：
第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条第一款明确规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定确立了被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于商品房买受人物权期待权的效力。
第二，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，交付全部或者大部分商品房购房款的消费者，其物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权。据此可以推导出权利优先顺位的逻辑链条：被拆迁人安置补偿权益优先于商品房买受人物权期待权，商品房买受人物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。
本案的特殊之处在于，拆迁补偿安置并非通过拆迁人与被拆迁人直接签订补偿安置协议完成，而是通过三方协议方式实现——由拆迁人向开发商购买房屋作为还迁房，用于安置被拆迁人。最高人民法院认为，对上述合同和拆迁安置补偿行为应作整体理解，《国有建设用地使用权出让合同》和《房地产回购合同》关于还迁房的约定是对拆迁补偿安置的细化和落实，只要房屋的位置、面积已确定，即可认定为“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”。这一裁判规则突破了形式要件的限制，强调从实质层面判断拆迁安置补偿关系的成立，对于保护被拆迁人权益具有积极意义。
关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十七条的适用问题，该条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，虽然银行对案涉房屋依法享有抵押权，但被拆迁人的拆迁安置补偿权益属于“法律、司法解释另有规定”的例外情形，足以排除抵押权人的强制执行。
从更宏观的视角来看，本案所确立的裁判规则反映了执行异议之诉中权利优先顺位的一般原则。在涉及不动产的执行异议案件中，各类权利的优先顺序通常按照“被拆迁人安置权＞商品房消费者生存权＞建设工程价款优先受偿权＞担保物权＞一般买受人物权期待权＞普通债权”的位次排列。被拆迁人安置补偿权益之所以居于最高位阶，根本原因在于拆迁安置涉及被拆迁人的基本生存权益保障，在法律价值衡量上应当给予最高程度的保护。这一裁判规则在《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》中亦得到了进一步明确和强化。
对于被拆迁人而言，本案的启示在于：即便拆迁补偿安置是通过三方协议、回购等间接方式实现，只要房屋位置、面积已经确定，被拆迁人依然可以对还迁房主张优先于抵押权的权利，并有权排除抵押权人申请的强制执行。建议被拆迁人在面临类似情况时，及时通过案外人执行异议之诉等法律途径维护自身合法权益。