房屋租赁合同纠纷中微信聊天记录视为书面合同的认定

——张某诉李某房屋租赁合同纠纷案

裁判要旨

出租方与承租方约定有租赁期限但在租赁合同期限届满时没有书面续签合同的，在此情形下应当对双方使用房屋情况及商议细节进行具体分析从而确定租赁形式为不定期租赁还是定期租赁。承租方继续使用房屋且出租方没有提出异议的，租赁形式应认定转变为不定期租赁，承租方有权随时解除。承租方继续使用房屋，出租方陆续通过微信聊天方式与承租方就租赁期限、租赁费用、支付方式等定期租赁内容达成合意的，微信聊天记录视为书面形式，租赁形式应认定为定期租赁，租赁期限为微信聊天中双方商定的期限，此时承租方无权随时解除，应承担租赁期限内的租赁费用。

基本案情

原告张某从他人处租赁房屋，2015年6月12日开始将其中一部分转租给被告李某用于经营小饭桌，双方先后签订五份合同。2019年双方签订最后一份合同，约定年租金为84684元，期限为2019年3月11日至2020年3月10日。合同期满前租金并无拖欠。合同期满后，受2020年疫情影响，双方没有续签合同，但李某一直占用房屋，2020年3月李某支付房租10000元。2020年9月张某的丈夫王某和李某进行微信聊天，李某问：“房租怎么补？合同怎么弄……”，王某回答：“房租、全补，合同签到3月10日（指2021年）”、“先打过6万，剩余的加上利息9月30日前转过来”。李某说“韩哥，先付5万，最大限度了，合同先不签也行，等我交齐房租再签。剩余的尾款加利息我也同意，不缓缓我交不上，我信用卡套着很多钱，还办了消费贷款，但不会拖很久，最多12月份交上”。王某说“那就这样吧”。李某说“……利息到时候我单独发给你都行，全部利息加起来最多也就2000块钱左右”，王某说“好吧”。2020年9月李某支付房租50000元。2021年1月1日，李某从涉案房屋中搬出，后未再占有使用房屋，亦未再就租赁事宜进行沟通。现张某提起本案诉讼要求被告李某支付租赁期2020年3月11日至2021年3月10日中拖欠的租金24684元。

裁判结果

山东省淄博高新技术产业开发区法院一审判决：李某支付张某房屋租赁费17627元并驳回张某的其他诉讼请求。

一审宣判后，张某不服提起上诉。山东省淄博市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

案例解读

在房屋租赁司法实践中，出租方与承租方仅签订第一份书面合同，后续双方不面谈仅微信联系的情况普遍存在。承租方用房进行商业经营的，经济形势纷繁复杂，疫情又产生不可预知影响，好聚不好散现象时常发生。双方发生纠纷后，人民法院应根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的最新规定对案件进行合理定性，从而正确处理此类案件以维护社会稳定及促进经济发展。即应当将《民法典》合同编中第一分编合同的订立与第二分编租赁合同的相关规定予以正确结合适用，具体可从以下两个方面理解和把握：

一、数据电文视为书面形式的立法演进

《民法典》第469条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”该条规定系我国法律首次在民事领域将数据电文认可为书面形式，系由原《民法总则》、《合同法》、《合同法解释（二）》及《电子签名法》相关条款整合而来。《民法总则》第135条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”。《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《合同法解释（二）》第2条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”。《电子签名法（2019修正）》第4条规定：“能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为符合法律、法规要求的书面形式。”上述立法内容的变化体现出了以下几个特征：一是去除了重复冗余的条文，表述更加整齐规范。二是将数据电文上升到民法典中，顺应了时代发展的要求，提高了普适性、前瞻性，常见交易例如网络购物、外卖送餐、网约用车、网络代驾、远程签章、微信通讯、同城配送、网络中介、网上缴费、电子劳动合同等行为通过该条文得到了视为书面形式的法律认可。三是对可视为书面形式的数据电文的认定作出了要求，即并不是所有的数据电文都视为书面形式，法院应进行审查。对于无法确定为有形载体的、无法随时调取查阅的数据电文，不宜认定为书面形式，且应结合当事人之间的合意、履行行为等因素进行综合考量。

二、是否认定微信记录为书面形式对本案的影响

《民法典》第734条第1款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。本案中，对双方2020年9月在微信上的沟通过程如何定性至关重要，这直接影响到本案的判决结果。原、被告双方已通过书面形式形成常年租赁关系，但最后一次合同到期即2020年3月10日后没有书面续签，如果将2020年9月微信沟通过程不认定为以书面形式续签，则本案符合该条规定，双方为不定期租赁关系，承租方可随时解除，其在2021年1月1日搬离的行为导致合同于该时间解除，此后没有支付房租的义务，也不存在后续的违约方解除合同的问题。但通过对案件事实进行认真研究分析不难发现，双方的微信聊天内容体现出了双方对按上年度合同继续履行一年、房租及利息的数额、支付时间均达成了合意，结合承租人实际占有使用房屋并按微信内容履行了部分支付义务的行为，应认定微信记录为书面形式，从而认定双方按照上年度合同的内容进行了续签。这种认定既对《民法典》的新规定进行了灵活运用，也符合客观实际，对保障交易安全、促进交易稳定起到了良好的作用。

三、类案审理思路

对于此类案件，首先，应当审查双方的书面合同约定。如果合同中已约定期限届满后自动续期、租金继续支付、默认方式等形式可视为续签的，应依照合同约定。其次，应当从双方沟通过程内容审查真实意思表示，例如微信记录中双方对租赁期限达成了合意，则微信记录视为书面形式。再次，应当从当事人的实际行为中审查真实意思表示，例如出租人接受租金的，在租金对应的租赁期内为定期租赁，出租人不得随意解除。出租人对承租人搬离并交付房屋未明确反对的，视为同意解除。最后，当事人之间的沟通过程与实际行为不一致的，应从占有使用房屋情况、租赁费支付情况、租赁合同目的、当事人履约能力、市场行情及交易习惯、诚实信用、公平合理等方面进行综合评判。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

编写人：淄博高新技术产业开发区人民法院 刘凡、谢玉滨