地下车库和社区用房的所有权和使用权是否可以买卖？

栾德刚与铁信公司《商品房买卖合同》一案涉及地下车库和社区用房的买卖，那么，地下车库和社区用房的所有权和使用权是否可以买卖？

栾德刚申请再审称，（一）双方当事人签订的《商品房买卖合同》从合同名称、约定的购房单价等内容均表明转让权利的性质为地下车库、社区用房及商铺的所有权，二审法院以双方当事人对于转让地下车库和社区用房的权利性质没有明确约定为由，认定双方当事人合意转让的标的物为地下车库和社区用房的使用权，没有证据支持，认定事实错误。（二）因栾德刚无法取得地下车库和社区用房的产权，其购买地下车库及社区用房均无法享有价格上涨的溢价收益，不能对外抵押融资，租金收益不能覆盖利息成本，存在亏空。（三）地下车库具有人防工程性质，属于国家财产，不能转让出售，铁信公司未向栾德刚告知地下车库和社区用房不得出售、不能办理产权的权利瑕疵，将“社区办公用房”表述为“社区商业用房”，构成合同欺诈。铁信公司擅自出售国有资产，损害国家利益。《商品房买卖合同》中关于转让地下车库和社区用房的约定内容无效。（四）双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的违约金条款已被《补充协议》删除，铁信公司丧失请求栾德刚支付违约金的权利基础。综上，栾德刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

铁信公司提交书面意见称，（一）双方当事人在订立合同时，明确约定了“具备能够办理产权条件时，甲方协助乙方办理产权手续，所需费用全部由乙方承担”，在不能办理地下车库和社区用房产权时，栾德刚购买的是使用权。地下车库仅能出售使用权不能办理产权是众所周知的事实，铁信公司未在合同中明确指出这一点并不构成欺诈。铁信公司已完全履行合同义务。（二）栾德刚购买社区用房、商铺及地下车库的目的是出租给国药控股吉林市医药公司做经营场所及药品仓库使用，栾德刚本人即是该医药公司的总经理，栾德刚以个人名义购买上述商铺、社区用房及地下车库后全部出租给医药公司，一直使用至今，合同目的已经实现。（三）栾德刚购买地下车库后向吉林市规划局申请将车库性质变更为仓库，并以该仓库为担保，向银行申请办理了抵押贷款，可见地下车库可以交易流转。

最高法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案审查的重点为《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质及该合同的效力。

关于《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质问题。对合同转让标的物的认定，应结合合同文本及双方当事人的真实意思综合考虑。《商品房买卖合同》并未明确约定转让的标的物为地下车库和社区用房的所有权，不能仅以合同名称为《商品房买卖合同》，认定合同中约定转让的对象为地下车库和社区用房的所有权。由于地下车库和社区用房均无法办理产权，不属于商品房，双方当事人对此均应明知，双方当事人的真实意思应为转让地下车库和社区用房的使用权。原审法院认定双方在《商品房买卖合同》中约定转让的对象为地下车库和社区用房的使用权，并无不当。栾德刚关于双方在《商品房买卖合同》中约定转让的权利性质为地下车库和社区用房的所有权的申请再审理由，没有事实和法律依据，不予采信。

关于《商品房买卖合同》的效力问题，因地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。吉林市人民防空办公室已对案涉地下车库（人防工程）出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》，载明防护质量合格，并已按规定办理竣工档案移交，准许使用。铁信公司对案涉地下车库（人防工程）依法享有使用权，其与栾德刚签订《商品房买卖合同》，将地下车库和社区用房使用权转让给栾德刚，并不违反法律强制性规定。

栾德刚应当知晓法律法规中关于地下车库（人防工程）所有权不得转让的规定。铁信公司未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述，并不构成刻意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用，战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。铁信公司将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。原审法院认定《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。栾德刚提出的铁信公司构成欺诈，其行为损害国家利益的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。

《补充协议书》仅就《商品房买卖合同》进行补充说明，并未约定变更或废除《商品房买卖合同》中约定的违约金条款，不能仅以《补充协议书》中未列明违约金条款，即否定《商品房买卖合同》中约定的违约金条款的效力。原审法院认定《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高，已酌情将违约金调低至利息损失的30%。栾德刚主张铁信公司已丧失违约金请求权的申请再审理由，不能成立，本院不予采信。