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以房抵债风险:以房抵债购房合同权利人能否排除一般债权人的执行

发布时间:2022年08月24日    阅读次数:4422    复制链接   
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以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行

(最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要)

【案情摘要】甲诉乙公司借款合同纠纷案,根据甲的申请,人民法院于2017年8月2日作出民事裁定,查封了乙公司包括案涉房屋在内的多套房屋。生效判决支持甲的诉讼请求后,甲向人民法院申请强制执行。丙以其系《执行异议和复议规定》第28条规定的无过错买受人为由提出执行异议,主要依据为:乙欠丙39万元,以案涉房屋抵债,双方签订了落款时间为2017年6月6日的内部认购书;物业公司于同日出具了进户收费明细单。

【法律问题】《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议?

甲说:肯定说

以房抵债协议与买卖合同虽然在房款支付方式上存在不同,以房抵债是以到期债权作为房款对价,而买卖合同中则多为以现金方式支付,但是两者在房屋买卖达成一致意见的问题上并无本质区别。以房抵债项下的债权人支付对价后,也属于无过错购房人的范畴,符合《执行异议和复议规定》第28条的构成要件,能够排除金钱债权的强制执行。

乙说:否定说

以房抵债项下债权人与债务人系因借款合同、买卖合同等存在债权债务关系,双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务,债权人并非为了生活、居住需要购买房屋,而房屋买卖合同属于双务有偿合同,出卖人以转让房屋所有权取得转让对价,买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需,以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。《执行异议和复议规定》第28条保护的对象是无过错买受人,之所以规定其权利优先于其他债权人,也是基于买受人为取得房屋所有权而签订房屋买卖合同,符合物权期待权保护的内容。

【法官会议意见】采乙说

《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件,只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同,其性质或者是新债清偿,或者是债务更新。在新债清偿场合,同时存在新旧两个债,与单一之债性质的买卖合同判然有别;在债务更新场合,债权人仅享有权利而无须履行付款义务,与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此,仅依据以物抵债协议,并不足以排除另一个金钱债权的执行。

相关案例(2019)最高法民终842号

二、关于闵小洋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题

本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的金钱债权强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题,该规定解决的是在强制执行程序中,买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系,以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。

因此,人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时,应当严格把握该条规定适用的前提条件。

而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的,不动产交付仅系以物抵债的履行方式,并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的买受人基于买卖合同的履行而期待取得不动产的非金钱债权迥然不同。

基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”,在完成不动产权属转移登记之前,仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行,则无异于该“买受人”通过以物抵债协议即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位,使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因此产生了优先与劣后之别。

因此,除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行达成了真实的以不动产买卖合意为基础的不动产买卖关系,而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶,否则,一般而言,以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利,并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。

本案中,从闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看,虽该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式,但据其自认,实质上是冲抵远东水泥公司与承达公司,以及承达公司与金福地公司之间的三角债关系。

也就是说,双方的真实意思表示为抵销三方债务,即闵小洋签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋,而是为了实现三方债务的清偿。基于债的平等性原则,闵小洋对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益,故不能认为闵小洋对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

转自:法商之家

原标题:《最高法法官会议纪要:《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议?》

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