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最高人民法院关于买卖不破租赁的17条裁判规则

Post:2023年11月13日    Views:2152    复制链接   
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规则一:债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,故不适用“买卖不破租赁”原则。

【案例文号】:(2020)最高法民申3044 号

【裁判理由】:根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条(现为《民法典》第七百零三条、第七百二十五条)的规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中,债务人舞阳闵原电器有限公司(下称闵原公司)以其公司房产、土地使用权抵偿江苏佐仕科技有限公司(下称佐仕公司)欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。

中国民生银行股份有限公司郑州分行(下称民生银行郑州分行)与闵原公司之间前后签订两次借款协议,第一次借款期限为2013年9月4日至2014年9月4日,第二次为2015年3月5日至2016年3月5日。两次借款均办理了抵押登记,第一次为2013年9月6日,第二次为2015年3月6日。从他项权证来看,抵押土地的土地证号不一致,但为同一地块,执行判决系依据第二次签订的借款合同所作。民生银行郑州分行称第二次为续贷。涉案《财产转让协议》第四.5条约定“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行,到目前为止已造成逾期和欠息,如被法院查封导致不能正常生产经营的”,由出租企业承担罚款和损失。从该约定可以看出,佐仕公司与闵原公司签订《财产转让协议》的时间虽为2014年9月16日,在第一次借款期限届满之后第二次抵押登记之前,但佐仕公司在签订该协议时即已明确知道涉案房产及土地已全部抵押给银行,且已造成逾期和欠息。该约定与民生银行郑州分行关于第二次借款为续贷的陈述能够相互印证。佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下,仍与闵原公司签订“以租抵债”协议,由此造成的法律风险应由其自行承担。

【总结】:下列三种情形不能适用“买卖不破租赁”原则:

1.承租人签订的协议性质为以租抵债协议而不是租赁合同,表现形式为没有交纳过租金。

2.承租人订立租赁合同时明知涉案房产土地被抵押的,由于出租人的处分存在权利瑕疵,承租人明知该权利瑕疵仍然与其订立租赁合同,其应自行承担相应后果。

3.承租人没有实际使用租赁物。

规则二:判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权,应当结合双方针对租赁物(抵押物)所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后,以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素综合确定。

【案例文号】:(2021)最高法民申6584 号

【裁判理由】:本案的焦点问题在于执行案件案外人南通市远东电器设备工程有限公司(下称远东电器公司)依据《房屋租赁协议》主张的租赁权在强制执行程序中是否足以对抗申请执行人交通银行股份有限公司南通分行(下称交通银行南通分行)的抵押权。远东电器公司在原审程序中举证证明,2010年12月24日,上海天翔大酒店有限公司(下称天翔大酒店)、上海灏旺实业有限公司(下称灏旺公司)、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》一份,主要内容是灏旺公司为受让天翔大酒店96.3%的股份,向远东电器公司借款1.03亿元用于支付股权转让款,经三方协商确认,该笔款项用于远东电器公司支付租用天翔大酒店租期为20年的租赁款。现远东电器公司以此为据,主张其享有天翔大酒店部分房产为期20年的租赁权。判断远东电器公司所主张的租赁权能否足以对抗交通银行南通分行的抵押权,应当结合双方针对租赁物(抵押物)所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后,以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素。

社会经济活动中,在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前,针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理,法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。(《民法典》第七百二十五条:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。)此即“买卖不破租赁”原则,表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权,体现标的物的交换价值属性,抵押权人行使权利实现抵押权,在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突,应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说,同一标的物上抵押权设立前,抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用,因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的,原租赁关系不受影响,承租人有权继续占有并使用该标的物。反之,如果租赁关系于抵押权设立后形成,或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物,抵押权人行使权利导致标的物权属变动的,承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物(抵押物)相关案件查明的事实看,交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物(抵押物)于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》,于2010年12月28日办理抵押登记,设定了抵押权。2010年12月24日,天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物(抵押物)于何时交付其实际占有,其于何时开始实际行使租赁权。因此,远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。

在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后,江苏省南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后,执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产,远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后,提起本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持(现该条修改为“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”)。本案诉讼程序中,远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。因此,远东电器公司仅以天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订的《房屋租赁协议》为据主张租赁权并对抗已合法设立的抵押权,在有关执行工作的程序法上也缺乏事实和法律依据。原审判决驳回其诉讼请求并无不当。

【总结】:本案并非出租人与承租人签订租赁合同并由承租人向出租人支付租金等费用的典型情形。本案中,双方签订的协议名为租赁合同,实为基于股权转让产生的以租抵债协议。某种程度上租赁合同订立的目的就是为了对抗抵押权。此外,此类案件中承租人主张其承租权先于抵押权成立的,应当就“何时开始实际行使租赁权”进行举证,例如承租人整租商业综合体,然后招商各类商家入驻,那么承租人在商业综合体搭建简易招商中心与各类商家签订的入驻合同,都是承租人“开始实际行使租赁权”的证据。

规则三:当事人双方签订房屋租赁合同,并未办理不动产登记手续,现有证据不能证明当事人一方系案涉房屋所有权人,且生效判决未对当事人双方签订的房屋租赁合同效力作出认定的,当事人一方无权以生效判决侵犯其平等处理涉案房屋的权利为由提起第三人撤销之诉。当事人作为承租人,根据“买卖不破租赁”原则,只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后,主张继续享有租赁合同规定的权利,而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。

【案例文号】:(2020)最高法民终1175 号

【裁判理由】:杜某茗与天津开发区达意产业有限公司(下称达意公司)签订的是房屋租赁合同,之后也未办理不动产登记手续,现有证据不足以证明杜某茗是案涉房屋所有权人。作为承租人,即便按照“买卖不破租赁”原则,其也只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后,主张继续享有租赁合同规定的权利,而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。杜某茗以其从达意公司取得的案涉房屋承租权,主张达意公司在向其出租房屋前与房屋所有权人天津市运通房地产开发有限公司(下称运通公司)签订的买卖合同不应当解除,于法无据。更何况达意公司一直未取得案涉房屋所有权,其出租人身份是否合法尚待确定。另外,生效判决认定的是达意公司与李某庆等第三人签订的房屋买卖合同无效,并未对杜某茗与达意公司签订的合同效力作出认定,其主张生效判决侵犯其平等处理案涉房屋的权利,并非实体性权利,不属于第三人撤销之诉规定的民事权益范畴。故杜某茗与生效判决没有法律上的利害关系,不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。综上,杜某茗提起的第三人撤销之诉不符合起诉条件,其上诉理由不能成立,天津市高级人民法院裁定驳回起诉并无不当。

【总结】:“买卖不破租赁”并不等于“租赁禁止买卖”。这里的“买卖”泛指租赁物所有权的转移。承租人只能要求租赁物所有权转移之后的新所有权人承继履行承租人与出租人(原所有权人)之间的租赁合同,而不能依据租赁合同禁止出租人合法转移租赁物的所有权。司法实践中很多执行异议申请人就是混淆了这两个概念,意图通过“买卖不破租赁”来对抗法院转移涉案不动产所有权的执行行为。

规则四:诉争房屋若设立抵押权在先,出租在后,则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同,此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为,无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。

【案例文号】:(2020)最高法民申6952 号

【裁判理由】:本案审查阶段的争点问题为宋某敏以其对涉案房屋享有承租权为由主张排除抵押权人招商银行股份有限公司青岛深圳路支行(下称招商银行青岛深圳路支行)对案涉房屋的强制执行,应否支持。承租人基于租赁合同所享有的承租权本质上属于债权,债权属于相对权,不具有排他效力和绝对效力。尽管《中华人民共和国合同法》第二百二十九条(现《民法典》第七百二十五条)规定了“买卖不破租赁”原则,即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称租赁合同纠纷司法解释)第二十条(现为第十四条)对“买卖不破租赁”原则作出例外规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此,诉争房屋若设立抵押权在先,出租在后,则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同,此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为,无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。本案中,招商银行青岛深圳路支行对案涉房屋取得抵押权的时间是2014年4月24日,而宋某敏在原一、二审中举示的有关租赁合同的签订、履行证据均存在自相矛盾、不合常理之处,对此原一、二审判决进行了充分的证据认证和说理,故宋某敏不足以证明其在2014年4月24日抵押权设立之前已合法取得承租权并实际占有诉争房屋,原一、二审判决不予支持其停止执行的诉讼请求,并无不当。

【总结】:抵押权先于租赁权产生时不应适用“买卖不破租赁”原则。当出租人在租赁物上设立抵押权后,其自身就不再具备租赁物在抵押权生效后的出租权的处分权利,如果出租人隐瞒抵押将租赁物出租给善意承租人,应当承担由此给承租人造成损失的赔偿责任。

规则五:承租人不能证明其在涉案房屋抵押权成立之前对涉案房屋享有租赁权,无权要求法院对涉案房屋“带租拍卖”。

【案例文号】:(2022)最高法民申 13号

【裁判理由】:梅某不能证明其与云南泽珲房地产有限公司(下称泽珲公司)的案涉租赁合同真实有效且其在案涉抵押权设立之前已经占有案涉房屋。首先,梅某担任法定代表人的国汇公司营业执照并未载明经营场所包括案涉房屋,无法证明2012年11月国汇公司成立时,梅某已经签订案涉租赁合同。其次,梅某与泽珲公司于2012年8月20日签订租赁合同,承租春城商务中心一层、二层、十一层房屋,相关租赁合同已于国汇公司设立时向登记部门提交。案涉2012年8月23日租赁合同签订时间仅晚于上述租赁合同3天,却未登记备案,梅某也未提供合理解释。再次,梅某虽然提交了云南杨桥建工有限公司与泽珲公司签订的建设工程施工合同、工程款结算书等证据,但对于泽珲公司是否已经支付过相应工程款、云南杨桥建工有限公司对尚欠工程款是否进行过确认以及梅某是否是实际施工人等事实,梅某均未提供充分证据予以证明。而且,按梅某所称,工程款债权已于2012年8月15日确定,但在2012年8月20日的租赁合同中却没有约定用该工程款债权冲抵租金,反而在时隔三日后即2012年8月23日签订的租赁合同中约定冲抵租金,对此梅某未提供合理解释。另外,关于借款债权,梅某虽提供了泽珲公司出具的借条,但未提供款项支付凭证,也未提供证据证明使用现金支付,不足以证明借款债权真实存在。由于在案证据不足以证明工程款债权与借款债权真实存在,梅某关于案涉房屋租金与其他楼层租金差异大是根据工程款和借款债权进行调整的主张不能成立。又次,梅某虽举示了昆明冠通物业有限公司开具的水电费收据,但由于梅某本就租用了春城商务中心一层、二层及十一层等房屋,在未能合理拆分不同楼层水电费的情况下,无法认定该水电费收据系案涉房屋的水电费缴纳凭证,无法证明案涉租赁合同的真实性。最后,由于装修工程施工合同的签订时间早于中标通知书时间,装修施工方(王某福、杨某)无正当理由未出庭作证,国汇公司商务会所开业庆典的照片不能显示案涉房屋,其他书面证明的出具人因在案涉房屋工作等原因与国汇公司有利害关系,上述证据均不能证明梅某与泽珲公司之间就案涉房屋存在真实有效的租赁关系。因此,由于梅某未提交充分证据证明2012年8月23日租赁合同的真实性,不能证明在2013年9月11日案涉房屋抵押权成立之前其对案涉房屋享有租赁权,应当承担举证不能的法律后果。

【总结】:无论是抵押权还是租赁权,登记备案都是巩固权利效力的有效途径。对于承租人来说,为了充分证明自己的房屋租赁权,除了及时对租赁合同进行登记备案之外,还应当及时占有租赁物,行使租赁权,占有租赁物和行使租赁权的具体方式则可以根据实际情况选择实施。

规则六:执行期间,案外人并未就执行标的提出书面异议,亦不存在相应的执行异议裁定。现申请执行人经拍卖程序取得执行标的所有权,并与执行标的实际使用人建立了新的租赁关系,执行已经终结。案外人请求中止执行的前提已不存在,该请求以及案外人关于确认其对执行标的享有租赁权等诉讼请求,不属于执行异议之诉的审查范围。

【案例文号】:(2021)最高法民申6515号

【裁判理由】:2020年1月2日,光耀公司申请强制执行(2014)青金商初字第561号民事判决一案,恢复执行后的案号为(2020)鲁02执恢1号。执行期间,青岛中院对金特莱公司名下的案涉房产及土地进行拍卖。6月9日,光耀公司以34720020元竞得案涉房产及土地。青岛中院协助扣缴税款1877370.81元,发给申请执行人30160774.16元,余款2681875.03元被山东省青岛市市北区人民法院提取。7月31日,青岛中院向三九泛华青岛分公司出具(2020)鲁02执恢1号通知,主要内容为:申请执行人光耀公司与被执行人宫某琦、金特莱公司等金融贷款纠纷一案,在执行过程中,一审法院对被执行人金特莱公司名下案涉房产及土地进行拍卖,由光耀公司竞得,并已办理不动产权证书,现通知你公司于2020年8月10日前将所使用的房产腾出,并交付给光耀公司。2020年10月27日,光耀公司称其已经与三九泛华青岛分公司另行签订租赁合同,不需要三九泛华青岛分公司腾让。2020年11月2日,青岛中院作出(2020)鲁02执恢1号执行裁定,确认(2014)青金商初字第561号民事判决书执行完毕。从上述事实看,龙泉鑫公司在案涉执行案件恢复执行后,并未就执行标的即案涉房产及土地提出书面异议,亦不存在相应的执行异议裁定。龙泉鑫公司起诉请求撤销的(2020)鲁02执恢1号通知,系光耀公司通过司法拍卖竞得案涉房产及土地后,青岛中院向三九泛华青岛分公司发出的,内容是通知三九泛华青岛分公司限期腾让。而该通知由于光耀公司称其不再需要三九泛华青岛分公司腾让,已无需执行,青岛中院亦于2020年11月2日作出(2020)鲁02执恢1号终结执行裁定。龙泉鑫公司请求中止执行(2020)鲁02执恢1号通知的前提已不存在,该请求也非执行异议之诉的审查范围。龙泉鑫公司的起诉不符合案外人提起执行异议之诉的条件,原审法院驳回其起诉并无不当。龙泉鑫公司关于确认其与金特莱公司签订的《场地厂房租赁合同》合法有效、其对案涉房产及土地享有租赁权、要求光耀公司和三九泛华青岛分公司继续履行相应租赁合同的诉讼请求,不属于本案审查范围,原审法院不予处理,告知其另行协商或主张并无不当。

【总结】:本案在一定程度上实现了实体上的“买卖不破租赁”。虽然新所有权人依法取得租赁物所有权之后,有权要求承租人腾退租赁物。但从商业角度讲,承租人继续承租情况下也符合新所有权人的商业利益。因此承租人在租赁物所有权发生变动的过程中要积极与各方保持沟通,尽量实现租赁的连续性,实现各方共赢。

规则七:案外人在案涉租赁房屋被人民法院正常执行的程序终结前没有提出执行行为异议,也没有对执行标的提出异议,却于执行终结后先后向法院提起本案房屋租赁合同纠纷之诉和执行异议之诉。该两个案件的诉讼请求与目的实质均为排除法院对案涉房屋及土地的执行,两个案件存在重复诉讼的问题。一、二审法院根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定,裁定驳回案外人对本案的起诉,于法有据,并无不当。

【案例文号】:(2020)最高法民申1467号

【裁判理由】:对于因租赁引起的执行异议,根据“买卖不破租赁”的原则,承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时,如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权,承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的,属于执行行为异议,对驳回异议裁定不服的,应当通过执行复议程序解决;但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的,因涉及实体权利的争议,承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的,可以提出执行标的异议,对驳回裁定不服的,可以提起执行异议之诉。如果认为原裁定错误的,依照审判监督程序办理。但权利的行使必须符合法律的规定,北京亿仁赛博医疗科技研发中心有限公司(下称亿仁赛博公司)在案涉租赁的标的物被人民法院正常执行的程序终结前并没有提出执行行为异议,也没有对执行标的提出异议,却于执行终结后的2018年1月8日向法院提起本案房屋租赁合同纠纷,并于2018年4月23日向法院提起执行异议之诉一案。由于上述两个案件的诉讼请求与目的均为首先确认《四方协议》《房屋、土地租赁合同》有效,进而请求判决南京三胞医疗管理有限公司(下称三胞医疗公司)继续履行上述协议、合同,实质为排除法院对案涉房屋及土地的执行,两个案件存在重复诉讼的问题。因而一、二审法院根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定,裁定驳回亿仁赛博公司对本案的起诉,于法有据,并无不当。

【总结】:本案涉及“买卖不破租赁”在执行阶段的程序问题。即案外人应当区分法院在执行租赁物的过程中是否承认承租人的租赁权,从而选择是提起执行行为异议还是执行标的异议,进而在异议被驳回时选择执行复议还是执行异议之诉。

规则八:租赁合同系诺成性合同,实际占有使用不动产是合同的履行问题,是否实际履行并不影响其合同效力。若承租人没有实际占有使用不动产,则不享有排除人民法院执行程序中强制移交的权益,只能向出租人主张租赁合同不能履行的合同责任。

【案例文号】:(2020)最高法民终913号

【裁判理由】:黄某定关于执行法院应停止对于涉案房屋采取查封、评估、拍卖的执行措施的诉讼主张,不能成立。对于不动产承租人租赁权在执行程序中的保护,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条(现为第二十八条)第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”首先,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款对于执行拍卖中如何保护不动产承租人租赁权已有明确规定。其次,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定承租人执行异议的对象是人民法院要求移交被执行的不动产的执行措施,若人民法院对存在租赁的不动产采取查封、评估、拍卖执行措施,尚处于对不动产所有权和收益权的控制阶段,并不影响承租人租赁权的行使,其无权亦无需采取执行异议,而只需承租人向人民法院及时报告租赁合同签订及履行情况,并向人民法院提存尚未向出租人交纳的应付租金,以便人民法院在评估、拍卖时扣除相应的租赁价值,进而保护其租赁权益。其次,按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款的规定,承租人对移交占有不动产执行措施的异议主张得以成立需同时具备三个要件:一是承租人在人民法院查封之前签订的书面租赁合同合法有效。一般而言,不违反法律法规强制性、效力性规定的租赁合同均合法有效,但若没有以书面形式签订,或者书面合同系在人民法院查封之后签订或倒签,则该要件即不具备。二是在人民法院查封之前承租人实际占有使用不动产。租赁合同系诺成性合同,实际占有使用不动产是合同的履行问题,是否实际履行并不影响其合同效力。若承租人没有实际占有使用不动产,则不享有排除人民法院执行程序中强制移交的权益,只能向出租人主张租赁合同不能履行的合同责任。三是要求移交时仍在租赁期限内。虽人民法院采取查封、评估、拍卖的执行措施时仍在租赁期,但若在移交时已过租赁期,则其租赁权已丧失,亦无权阻却人民法院要求移交占有不动产的执行措施。就本案而言,首先,本案执行程序尚处于评估阶段,执行法院并未责令移交涉案房屋,对黄某定租赁权的行使并无产生实质性影响,黄某定尚不享有提出执行异议之诉的权利。其次,在案证据证明在2018年7月5日人民法院查封之前,黄某定并没有实际占有使用涉案房产,即使人民法院责令其移交占有的涉案房产,黄某定提出执行异议亦不能成立。

【总结】:本案涉及承租人没有实际占有使用不动产情况下,是否可以排除人民法院在执行程序中强制移交权益的问题。房屋租赁合同系诺成性合同,房屋是否实际被承租人占有使用系合同履行问题,不是影响合同生效与否的要件。执行程序中对于租赁权的保护,应当以承租人实际占有使用房屋为必要前提。

规则九:案外人提交的房屋租赁协议的落款时间早于案件诉讼发生时间,但案外人迟至本案发回重审后第二次开庭时才提供,且案外人对此不能作出令人信服的解释,提交的证据亦不足以证明该房屋租赁协议真实性的,法院对该协议不予采信。

【案例文号】:(2021)最高法民再144号

【裁判理由】:湖南鑫都大酒店有限公司(下称鑫都公司)于2015年3月本案发回重审后的一审第二次开庭时,提交了落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》,并提出其与湖南腾福实业有限责任公司(下称腾福公司)自2001年11月起即存在租赁关系、其就案涉房屋享有承租权的主张。本院认为,对于该《房屋租赁协议》,不应予以采信。理由如下:

首先,案涉房屋原属腾福公司所有,2008年12月被人民法院在执行过程中裁定抵债给建行河西支行。在此抵债过程中,腾福公司和鑫都公司均未主张该《房屋租赁协议》之存在。至2010年10月案涉房屋被拍卖时,在鑫都公司已收到行使优先购买权通知的情况下,腾福公司和鑫都公司亦未主张该《房屋租赁协议》之存在。发生本案诉讼后,在本案第一次一审、第一次二审,乃至重审第一次开庭时,腾福公司和鑫都公司仍未主张该《房屋租赁协议》之存在。直至2015年3月重审第二次开庭时,鑫都公司才向法院提交了以前从未提交过的落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》。从一般常识出发,如果鑫都公司与腾福公司确实于2001年11月1日签订了《房屋租赁协议》,且在案涉房屋所有权发生变化后鑫都公司要求新的所有权人按照原有租赁合同内容继续履行,则鑫都公司或腾福公司理应及时向案涉房屋新的所有权人建行河西支行、宏欣公司出示该《房屋租赁协议》,但是其没有出示。甚至在2011年3月发生本案诉讼后,直至2015年3月重审第二次开庭之前长达4年的历次审理过程中,鑫都公司或腾福公司亦未提及该《房屋租赁协议》。如果该《房屋租赁协议》确实存在,则鑫都公司和腾福公司的上述行为显然不合常理。鑫都公司和腾福公司就当初未向法院提交《房屋租赁协议》的原因解释称,是因为之前的诉讼系围绕拍卖行为是否有效的争议而展开,故未提交该《房屋租赁协议》。对此本院认为,无论在案涉房屋拍卖过程中是否存在违法违规情形、无论各方当事人在诉讼中是否对拍卖行为的效力提出了争议,对于鑫都公司而言,所谓的《房屋租赁协议》都是其在本案中据以主张权利的重要证据,鑫都公司和腾福公司的上述解释不足以构成令人信服的合理理由。在本院审理过程中,腾福公司提交了(2013)长中民三初字第01019号民事裁定书、(2015)湘高法民一终字第22号民事裁定书,欲以证明在本案中没有及时提交《房屋租赁协议》作为证据的合理性,对此本院不予采纳。

其次,根据腾福公司工商登记备案资料显示,该公司在相近时期内工商登记备案资料中使用的两枚公章,与落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》上加盖的腾福公司公章相比,均存在明显差异。虽然公司在某时间段中同时使用多枚公章的情形并非罕见,亦不能仅以某枚公章未备案或未在相关备案资料中使用为由即否认加盖该枚公章的文件材料的真实性,但腾福公司在本案中并未提供证据证明其在所谓签订《房屋租赁协议》的2001年11月1日前后的同一年度时间段内,还曾经在其他场合使用过同一枚公章。就此而言,亦足以令人质疑落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》的真实性。

再次,腾福公司系鑫都公司的控股股东,两公司法定代表人和住所地原均相同,二者具有关联关系。鑫都公司代腾福公司支付银行贷款利息、缴纳税费,以及鑫都公司向腾福公司支付相关凭证上标注为“往来款”的款项等事实即使真实存在,亦均不足以证明落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》的真实性。在本院审理中,腾福公司提交的改制验资报告,以及鑫都公司提交的验资报告书、鑫都公司章程、聘任决定、董事会决议、营业执照等证据材料,与本案争议焦点不具有关联性,亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性,本院不予采信。

又次,希尔得拍卖公司在拍卖案涉房屋之前,向鑫都公司发出通知,告知鑫都公司参加竞买、行使优先购买权,是基于鑫都公司当时实际使用案涉房屋的事实。即使希尔得拍卖公司认为鑫都公司是案涉房屋的承租人,也不能据此确认当事人之间的房屋租赁法律关系,亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性。

综上,鑫都公司对于其迟至本案发回重审后的一审第二次开庭时才提交落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》不能作出令人信服的解释,鑫都公司与腾福公司提交的证据亦不足以证明该《房屋租赁协议》的真实性,本院对该《房屋租赁协议》不予采信。原审判决认定鑫都公司与腾福公司于2001年11月1日签订了《房屋租赁协议》,属证据采信和事实认定错误,应当予以纠正。

【总结】:本案的争议焦点在于《房屋租赁协议》的真实性认定。租赁合同和租赁关系的真实性往往是“买卖不破租赁”案件的争议焦点,对此,承租人应当承担证明责任。为充分证明租赁合同的真实性,建议对签订的租赁合同进行登记备案,或进行公证。同时,实际占有租赁物、行使租赁权的证据,也可以作为租赁合同真实性的佐证。

规则十:因抵押权设立在先,租赁权成立在后,如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的,不再适用“买卖不破租赁”规则,房屋受让人有权不履行租赁合同,承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险,不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。

【案例文号】:(2021)最高法民申1453号

【裁判理由】:《中华人民共和国物权法》第一百九十条(现为《民法典》第四百零五条)规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”2014年6月19日,案涉房屋办理了抵押权登记,兴业银行股份有限公司昆明分行(下称兴业银行昆明分行)作为房屋他项权利人取得了案涉房屋的他项权证书。2017年8月15日,李某万与张某签订《房屋租赁合同》。因此,李某万与张某就案涉房屋的租赁关系不能对抗兴业银行昆明分行在先登记的抵押权。李某万提出案涉房屋自2012年起就处于租赁状态,但未提供证据予以证明。即便案涉房屋曾经处于租赁状态,但李某万未提供证据证明其在案涉房屋办理抵押登记前已承租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定:“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的......”据此,出租人将已设定抵押的房屋租赁给承租人,因抵押权设立在先,租赁权成立在后,如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的,将不再适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条(现为《民法典》第七百二十五条》)规定的“买卖不破租赁”规则,房屋受让人有权不履行租赁合同,承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险,不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。故李某万请求继续履行租赁合同至租赁期满,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

【总结】:本案的争议焦点在于租赁关系成立的时间。承租人主张租赁关系起始于 2012 年,早于 2014 年设立抵押权的时间,但未提供证据予以证明。故认定承租人的租赁权产生于签订涉案《房屋租赁合同》的2017 年,晚于抵押权设立的时间。故承租人不得适用“买卖不破租赁”规则以租赁权对抗抵押权。

规则十一:综合考虑当前我国房地产领域实行“预售+按揭”模式,购房人往往要间隔相当长的时间才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况,如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁,既不利于社会资源的利用,也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背。

【案例文号】:(2022)最高法民申302号

【裁判理由】:已经生效的(2019)甘05民终713号民事判决认定:“王某洁与刘某兵形成租赁合同法律关系。从当事人签订的租赁合同时间落款来看,2015年4月28日案外人刘某兵尚未出现资金困难而逾期向银行偿还按揭贷款的情况。从合同签订的背景来看,王某洁租赁该房屋期限较长,刘某兵承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权,伴随房屋出租时一并赠与王某洁,同时考虑租赁市场价格上涨因素,双方签订长期租赁合同具有其合理性。从租金给付来看,2015年10月至2016年4月王某洁与刘某兵之间有多笔资金往来,涉及金额570余万元。庭审中王某洁陈述其余不足1000万元的部分系现金给付,案外人刘某兵接受询问时对转账结合现金的付款方式也作了说明。天水市中级人民法院(2018)甘05民初20号民事判决书亦认定刘某兵将房屋租赁给了案外人。”进而认定:“就本案现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形,应为合法有效。”在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下,原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售+按揭”模式,购房人往往要间隔相当长的时间才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况,如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁,既不利于社会资源的利用,也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背,最终认定《房屋租赁合同》属于刘某兵、王某洁的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,系合法有效的合同,并无不当。恒顺公司关于王某洁租赁案涉房屋时未尽合理注意义务、原判决未实质性审查天水茶餐厅经营者王某洁与刘某兵之间是否存在真实租赁合同关系以及王某洁支付租金情况、认定基本事实缺乏证据证明的申请再审理由不能成立。

【总结】:本案中提出一个重要观点,即由于我国房地产领域的现状,出租人成为法律意义上的所有权人有滞后性,不禁止出租人在办理租赁房屋的不动产登记手续、取得房屋所有权之前进行租赁,有利于资源利用和鼓励交易。此期间订立的租赁合同在没有其他无效事由的情形下应认定合法有效。

规则十二:租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素,不论抵押权是否设立于租赁合同成立前,在抵押权实现时都应保护承租人的优先购买权。

【案例文号】:(2020)最高法执监171号

【裁判要旨】:优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时,租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素,因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前,承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突,在抵押权实现时保护承租人的优先购买权,更符合设立优先购买权的立法本意。

【总结】:承租人对租赁物享有债权性质的优先购买权,该权利并不因承租人对租赁物的租赁权产生时间晚于抵押权人的抵押权产生时间而受影响。但该优先购买权受到损害之后,只能要求出租人进行赔偿,不得否认租赁物所有权转移的效力。

规则十三:抵押权先于租赁权成立的,拍卖财产可以保留租赁权,也可以涤除租赁权。是否涤除租赁权取决于租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响,有影响的应当将其涤除后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化,要求承租人在拍卖、变卖前迁出承租房屋并无不当,但承租人的租赁权并不同时而消灭,承租人如认为其租赁权遭受损害,可以向出租方主张权利。

【案例文号】:(2020)最高法执复103号

【裁判理由】:随着社会经济的不断发展,物的商业流转也越来越复杂,不动产上往往会有不同的主体设定多个权利。进入执行程序后,要按照相应的规则、顺序来处理权利冲突。本案的争议焦点是:张某英的租赁权是否可以阻却对标的物交付的强制执行。首先,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款(现为《民法典》第四百零五条、第七百二十五)规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。张某英在案涉房地产抵押权设立后与被执行人签订租赁合同,该租赁权不能对抗抵押权的实现。其次,实现抵押权时,应否保留租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款(现为第二十八条第二款)明确,拍卖财产可以保留租赁权,也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响,有影响的应当将其除去后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化,要求张某英在拍卖、变卖前迁出所租商铺并无不当,但张某英的租赁权并不同时而消灭。再次,承租人在承租房屋时应对房屋上是否具有抵押权等情形尽到注意义务,应当对可能产生的权利损害有所预见。如张某英认为其租赁权遭受损害,可以向出租方主张权利,从而得到救济。故其请求不予迁出其租商铺于法无据,江苏高院(2020)苏执异94号执行裁定并无不妥,本院予以维持。

【总结】:抵押权先于以租赁权成立的,法院拍卖租赁物时可以涤除租赁权,也可以不涤除租赁权。关键在于租赁权对担保物权的实现是否有影响。

规则十四:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人以租赁物抵偿承租人欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,不适用“买卖不破租赁”原则。

【案例文号】:(2021)最高法民申 26号

【裁判理由】:本案的争议焦点为张某政对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。从本案证据材料来看,张某政、党某于2012年2月8日前借给李某2038万元。由于李某没有能力偿还借款,由购买李某所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张某政、党某的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张,与张某政签订涉案《房屋租赁合同》,易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张某政的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中,易恒贞公司以涉案房屋抵偿张某政欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

另外,涉案房屋抵押登记时间为2013年3月29日。张某政称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》,但从其提交的《房屋租赁合同》来看,该合同有两个落款日期,分别为2012年4月5日和2013年8月1日,张某政对此未能作出合理解释,合同的签订日期存疑。同时,结合焦作农商行提交的《家具订购合同》《补充协议》《提款申请》《房地产抵押估价报告》、收据、照片等证据来看,涉案房屋于2013年3月26日进行抵押贷款评估时系毛坯房,且张某政亦未提交其交纳水电费的相关证据,并不能证明张某政在2013年3月29日之前已经实际占有使用涉案房屋。原审法院认定张某政对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。

【总结】:本案明确了以租抵债协议不适用“买卖不破租赁”的规则。同时讨论了租赁合同中存在多个签订日期的认定问题。首先要求承租人对落款时间不一致作出合理解释,无法解释时认定为签订日期存疑。其次结合租赁物抵押权设立时处于毛坯状态,承租人无法提供抵押权设立前的水电费缴纳凭据等事实,认定承租人未在抵押权设立之前实际占有租赁物,进一步排除了双方存在租赁关系的可能。

规则十五:适用“买卖不破租赁”规则的前提是承租人与出租人系不同主体,建立了合法有效的租赁关系。总公司与分公司之间订立的租赁合同系公司内部管理关系的体现,不能对外产生租赁的法律效果,实际占有使用不动产的一方不应以所谓租赁权请求阻止移交案涉不动产。

【案例文号】:(2021)最高法民申3282号

【裁判理由】:本案应当重点审查辽宁中宇建设(集团)有限责任公司商品砼分公司(下称商品砼分公司)是否享有阻止移交案涉不动产的租赁权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定,“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”适用这一规定的前提是承租人与出租人系不同主体,建立了合法有效的租赁关系。商品砼分公司营业执照显示其类型为“有限责任公司分公司”,在本案原审庭审中,商品砼分公司认可其与辽宁中宇建设(集团)有限责任公司(下称中宇公司)是分公司与总公司关系,不具有独立法人人格。因此,商品砼分公司与中宇公司之间签订的经营承包合同,系其公司内部管理关系的体现,并不能对外产生租赁的法律效果。同时,企业法人分支机构的财产属于该企业法人财产,如果如商品砼分公司所言“本案两个第三人的资产实际为两个法律上的主体互有,两个法律上的主体为一个主体,一个领导集体两块牌子”,则商品砼分公司作为中宇公司的分公司,亦应积极主动配合针对中宇公司或者一建公司的执行工作,及时履行生效法律文书确定义务,而不应以所谓租赁权请求阻止移交案涉不动产。原审法院驳回商品砼分公司诉讼请求并无不当。

【总结】:“买卖不破租赁”类案件中对租赁关系的认定是厘清后续法律关系的前提。本案中承租人和出租人系总分公司关系,订立的租赁合同被认定不能对外产生租赁的法律效果。

规则十六:以已登记的抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”的规则。案外人据以主张权利的房屋租赁关系成立时间晚于案涉房屋抵押权设立时间的,其租赁权不得对抗抵押权。案外人主张的对案涉房屋的优先购买权和赔偿损失问题,不属于执行异议之诉的审理范围。

【案例文号】:(2021)最高法民申3583号

【裁判要旨】:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条(现为《民法典》第四百零五条)规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据前述规定,以已登记的抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”的规则。本案中,案涉商铺于2014年9月5日办理了抵押登记,抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司(下称信达广东分公司),信达广东分公司对案涉商铺的抵押权也已经生效的仲裁裁决确认,而李某安据以主张权利的《房屋租赁合同》《转让合同》分别签订于2017年12月20日和2018年2月26日,其签订时间晚于信达广东分公司对案涉商铺的抵押权的设立时间。故李某安主张的其对案涉商铺的权利不得对抗信达广东分公司的抵押权,原判决对李某安关于案涉商铺应带租拍卖的主张不予支持,并无不当。至于李某安主张的对案涉商铺的优先购买权和赔偿损失问题,原判决认定其不属于执行异议之诉的审理范围,亦无不当。

【总结】:租赁物是否应当带租拍卖,不属于租赁权和抵押权何种权利优先的问题,而是租赁权的存在是否影响抵押权行使的问题,也就是拍卖租赁物时是否应当涤除租赁权的问题。是否涤除,应当考虑租赁权的存在对于担保物权的实现是否有影响。

规则十七:承租人的优先购买权是债权性质的优先购买权,受到侵害时只能要求出租人赔偿,不能主张买卖合同无效。在执行程序中,房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的,不予支持。

【案例文号】:(2020)最高法执监183号

【裁判理由】:优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权,而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权,当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时,其并不能主张该买卖合同无效,但可以主张相应的损害赔偿。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。在执行程序中,房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的,亦不予支持。在本案中,即使承租人确实享有案涉房屋的优先购买权,其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由,主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。

【总结】:不动产共有权人的优先购买权是物权性质的,可以主张侵害其优先购买权的买卖合同无效。但承租人的优先购买权是债权性质的,只能主张侵害其优先购买权的出租人予以赔偿。因此承租人最好在租赁合同中对侵害优先购买权的赔偿标准予以确定,这样既可以提醒出租人注意己方该项权利,又能在权利受到侵害时更好地维权。

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