地产信托产品预期收益逾20% 风险承受能力弱的投资者不宜购买
青年报 2011-3-31参考：武汉投资融资律师网
随着房地产调控政策一波波出台，房企融资渠道日益受阻，房产信托产品卷土重来。进入3月份以来，房地产信托产品发行数量增加，预期收益率更是涨势迅猛，其中最高的一款房地产信托理财产品的年化预期收益率高达23.6%！不过，房产信托高收益率正折射出开发商资金链的紧张状况，因此，当下投资房产信托，就需要在高收益率和高风险之间走钢丝的技巧。
如何购买信托产品
信托产品的投资门槛较高，一般以100万为起点。而且，每个信托产品只有不高于50个100万的投资份额，一旦这50个额度用完，投资门槛就提升到300万元以上。
信托产品的购买渠道也和银行理财产品有所不同。据介绍，目前国内有60多家信托公司，分布在全国各地。投资者可以直接到信托公司购买，也可以通过第三方理财机构、银行的私人银行部、证券公司或基金公司的理财中心等机构了解到信托产品的资讯，最终和信托公司签订信托合同完成购买。
房企资金紧张信托回报走高
今年以来，房地产信托理财产品发行渐热，预期收益水平也稳步提高。根据普益财富提供的数据显示，2月发行的1年到2年期限的房地产信托平均预期收益率由1月份的8.27%上升到了9.25%，上升了近1个百分点。进入3月份，房地产信托项目的平均预期收益率已经提升到9.4%。而在上周披露预期年化收益率的产品中，房地产信托产品的收益率均在10%以上。
上周发行的一款房地产信托产品更加将本已节节攀升的房地产信托产品预期收益率进一步推高至令人惊叹的水平。按照其收益描述，这款名为“百瑞宝盈113号集合资金信托计划（建业地产信托基金2号）”的信托产品预期收益率为12.5%-23.6%/年，并且上不封顶。其中包括基础收益和浮动收益，基础收益为8.5%/年。
从公开资料看，这款产品投资门槛为100万元，信托规模为12亿元，是上周发行的信托产品中，单款募集规模最大的产品。该产品投资于房地产领域，期限为3+1+1年，即信托计划成立后前3年为持有期，第4年为回收期，第5年为延续期。产品采用结构化设计，优先与劣后的比例为3：1。
据介绍，所谓“优先”与“劣后”，是指在信托项目遭受损失时，劣后人的财产向优先人补偿；取得盈利时，优先人按事先约定比例适当参与分红。简单来说，这一比例越低，投资者本金得到保障的安全性也越高，对普通投资者也就越有利，该比例一般不高于3：2。
获得超高收益可能性有多大
超过20%的年化预期收益率即使在收益率普遍较高的房产信托中也颇具吸引力。那么，能够拿到这么高的收益率到底有多少可能？
一位业内人士介绍说，23.6%的年化收益率在过去几年的信托产品中非常少见。用益信托工作室的分析认为，这款产品风险较大但可控，期限长，收益高，较适合激进型投资者购买。
普益财富分析师陈朋真分析认为，对优先投资资金部分来说，这款产品8.5%的基础收益有保证，10-15%的收益水平也比较有可能获得，而23.6%的收益水平从以往的经验判断可能较小。
陈朋真分析说，这款信托产品最终能够拿到什么样的收益水平，需要关注其具体投资项目。总体来看，目前投资房地产企业的信托项目都存在一定风险。特别要关注投资项目所在城市、是商业地产还是住宅项目等条件。如果是住宅项目，则风险系数较大。是否值得为高收益率一搏，还要视投资者的风险偏好和风险承受能力而定。
同样的风险对其他房产信托项目也一样适用。业内人士表示，当下房地产开发商资金链紧张，可能导致项目出现问题，从而威胁到信托资金的安全。或者由于信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托可能面临偿付风险。因此，投资该类产品一定要考虑到背后的风险。