买房子对于老百姓来说是一件大事。一家人紧衣缩食，用好不容易积攒起来的积蓄，购买了一套商品房，收房时如果遇到房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落、部分设施不全等问题时，是否可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任？还是应当理性追究开发商的质量瑕疵担保责任？此类案件买受人有哪些权利，而出卖人又应承担何种责任，法律后果是什么？请看以下案例。
1案例一
杨某从某房地产公司购买了一套铺面，在房地产公司通知其验收房屋时，杨某却发现房地产开发商在该商铺上又加盖了实体样板房，总层数由合同约定的2层变为3层，天然气管道未铺设入户，商铺外墙存在破损、楼道及楼梯地砖色差较大、入户门地面部分未完工、地面凹凸不平、外墙宣传装饰拆除后未修复、室内墙面不平整等质量问题。杨某对于存在的问题均向房地产公司进行了反映并要求整改，但房地产公司迟迟未予处理，杨某一直未接收涉案房屋。现向法院要求房地产公司依据合同约定承担逾期交房的违约金241876.39元。
2案例二
马某从某房地产公司购买别墅一套，2018年6月15日房地产公司通知马某查验房屋，马某发现案涉房屋未铺设地暖，卫生间未接入供水管，遂以该房屋的供水设施、供暖设施不符合合同约定的交付条件为由，拒绝接收房屋，并要求房地产公司承担逾期交房违约金472672.89元。
法院审理
以上两案的共同点在于开发商取得商品房竣工验收备案证明等文件后，在合同约定的交房期限内依约按期通知购房人验收房屋，但购房人在验收时却发现案涉存在部分设施不全以及质量问题，遂拒收房屋。因购房人与房地产公司对于上述问题是否能阻却房屋的交付发生纠纷，房地产公司既未及时修复存在的质量问题，购房人亦未办理收房手续，导致案涉房屋长期未能交付，购房人主张的逾期交房违约金数额较大。
案例一
一审法院认定房地产公司不构成逾期交房，杨某请求房地产公司支付逾期交房违约金的理由不能成立。但同时一审法院又认为房地产公司未积极与杨某协商并及时修复杨某验房过程中提出的质量问题，导致杨某不能及时接收房屋，应当承担违约赔偿责任，酌情确定给杨某赔偿违约金5万元。双方均不服一审判决提出上诉。
二审法院认为一审认定此种情形不能构成阻却房屋交付的理由，购房人向房地产公司主张逾期交房违约金于法无据。一审法院未区分逾期交房违约责任与质量瑕疵担保责任，在杨某仅主张逾期交房违约金时，酌情对质量瑕疵担保违约责任进行判处不当，超出了杨某诉讼请求的范围。最终改判驳回了杨某要求房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
案例二
一审法院认为房地产公司交付的房屋基础设施设备未达到合同约定的交付标准，则交付条件未成就，房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。房地产公司不服提起上诉。
二审法院认为关于商品房相关设施设备交付条件的约定，并不是对商品房交付条件的约定。交付的商品房只有存在房屋地基基础、房屋主体结构质量不合格或者房屋质量不合格严重影响购房人居住使用的情况时，才构成根本违约，买受人才能拒收房屋。对于其余质量问题，购房人不能拒收房屋，但有权请求房地产公司在保修期内承担修复责任。二审最终改判驳回马某要求房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
法官说法
商品房的交付又称为“入住”、“收房”，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付条件的房屋按照合同约定的期限向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为，是商品房买卖合同履行的一部分。商品房交付的条件应当同时满足法定交付条件和约定交付条件。
首先，法定交付条件，在我国多部法律、法规以及地方性法规均有所涉及并先后做了相应的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”因此，商品房交付的法定条件是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件。
其次，商品房的交付除了满足最基本的法定条件外，房地产公司和购房人还在签订商品房买卖合同时就交房条件和质量标准进行了约定，该约定具有法律效力，双方均应严格按照合同履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定，交付的商品房只有存在房屋地基基础、房屋主体结构质量不合格的情况时，才构成根本违约，买受人才能拒收房屋，并请求解除合同和赔偿损失。对于其余质量问题，出卖人在保修期内应当承担质量瑕疵的修复责任或赔偿责任。
01商品房主体部位质量问题。商品房基础工程、主体结构出现的质量问题一般表现为：房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。如果商品房出现了上述质量问题，商品房购买人的财产及人身安全将受到极大的威胁，况且该类质量问题没法通过修复等方式保证买受人的财产、人身安全及正常使用居住，属于严重影响正常使用居住的情况，买受人有权请求解除合同、赔偿损失，亦可以此为由拒收房屋。
02商品房其他部位重大质量瑕疵。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条中虽然提到严重影响正常使用的质量问题，但什么样的质量问题属于严重影响商品房买受人的正常使用，这是司法解释中没有明确的，其他相关法律法规中也未对此作出规定，导致实践中开发商和商品房买受人对此争议较大。实践中为了公平裁判此种案件，一般都会对出现的质量问题进行质量鉴定，鉴定部门对于“严重”的标准，一般从以下几个方面考虑：
一是商品房是否存在影响使用人生命财产安全的质量问题。商品房最基本的功能是能够正常居住和使用，如果商品房的质量已威胁到买受人及家人的生命财产安全，那么就可以认定为“严重影响正常居住使用”。
二是商品房是否存在影响使用人身体健康的质量问题。威胁买受人身体健康的情况主要体现在室内环境和室外环境。室内环境污染主要指室内装修导致的污染，如装修物产生的甲醛等有害物质对人体健康产生影响。而室外环境就相当广泛了，如商品房所在小区存在严重的噪音污染、未完工程产生的建筑材料垃圾以及生活垃圾导致的污染。
三是商品房经过开发商多次维修仍然无法恢复原状。根据通常理解，如果商品房出现的质量问题能经过简单修复即可恢复原状，则这样的质量问题应该属于一般的质量问题。但若一处质量问题经过多次维修都无法恢复原状，则理应属于严重影响买受人正常居住使用的情形。
03商品房一般质量问题。商品房作为一种人工产品，存在一般的质量问题是十分常见的。一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用，不会给使用人带来生命财产安全威胁，并能经过简单处理就能恢复原状的问题。实践中常见的一般的质量问题包括：商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题；商品房安装工程中的管道安装工程、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。但若前述出现的质量问题经过多次修复仍未完全修复，则该种质量问题的性质就将发生转化，转变成严重影响买受人正常使用的问题。因此，当开发商向业主交付的商品房仅存在上述轻微的质量瑕疵，且该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用时，业主拒收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约责任显然不具有合理性。因为开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务，即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的，则可以要求开发商承担相应的赔偿责任。
供稿：石岚 天水法院
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