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小区业主大会能否作为原告起诉开发商或物业公司?

Post:2022年01月23日    Views:560    复制链接   
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【案情】

天津中凯兴宝投资有限公司(以下简称中凯公司)是天津市宝坻区凯瑞花园的开发建设单位。自2015年6月交房之日起,中凯公司一直违法侵占凯瑞花园配套公建用房作为办公房自用,未按规划用途将配套公建用房移交业主和有关单位及招商使用,造成小区业主公共生活设施缺失,侵犯了业主的合法权益。2021年4月,凯瑞花园业主大会向天津市宝坻区人民法院起诉,要求中凯公司腾交小区配套公建用房并支付房屋占用费。

【分歧】

本案中,凯瑞花园业主大会是否具有原告主体资格,存在以下两种观点:

第一种观点认为,业主大会不具有原告主体资格。民法典第二百八十六条第二款规定了业主大会的具体权利,但未明确赋予业主大会诉权。业主大会仅是全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议,不具有实体性。

第二种观点认为,业主大会具有原告主体资格。现行法律并未明确否定业主大会的原告资格,实践中可根据不同情况具体界定。最高人民法院发布的第65号指导案例亦认可业主大会的原告主体资格。业主自行进行诉讼具有较大难度,赋予业主大会基于小区相关管理权能的诉权,有利于维护全体业主合法权益。

【评析】

笔者同意第二种观点。理由如下:

1.业主大会符合民事诉讼法“其他组织”的特征,赋予业主大会原告主体资格也是其设立初衷的应有之义。根据民事诉讼法,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。其中,其他组织包含两个要素:一是合法成立,二是有一定的机构和财产。当下,住宅小区的业主大会已成为城市数量最多的组织之一,在维护业主利益与协调处理物业纠纷中发挥着重大作用。业主大会是由全体业主组成的自治组织,且对某些财产如业主共有财产、办公经费等具有相对独立的财产权,符合民事诉讼法上其他组织的特征,具备诉讼主体资格。

2.业主大会就民事权利能力范围内事项引发的诉讼,应具有相应的诉讼权利能力。根据民法典和物业管理条例的规定,业主大会对违章搭建、侵占通道、拒付物业费等涉及业主公共利益的事宜具有管理的权利。否认业主大会在公共事务管理方面的诉讼权利,将影响业主大会功能的实现,可能导致小区公益事务管理主体的缺失和小区公共秩序的混乱。本案中,配套公建用房涉及业主共同利益,业主大会是基于业主共有的物权受侵害提起的诉讼,应认可其原告主体地位。

3.根据权利义务对等原则,业主大会应具有原告主体资格。权利与义务对等是法治的基本原则,既包括实体权利、义务方面的对等,也包括诉讼权利、义务方面的对等。民法典第二百八十条规定,业主可向法院请求撤销业主大会相关决议,即业主大会可作为被告参加诉讼。根据权利义务对等原则,业主大会也应当可以基于民法典第二百八十六条的规定,成为原告。业主大会通过协商或向行政部门报告投诉仍无法解决问题时,可通过诉讼方式化解矛盾纠纷。

4.根据诉讼担当理论赋予业主大会原告资格,回应司法和人民群众的现实需求。目前,涉业主公共利益纠纷越来越多,如果否定业主大会的原告资格,由业主自行参加诉讼,将会增加讼累,或产生大量集体诉讼,浪费司法资源,也不利于业主共同利益的保护。虽然原则上诉讼主体以权利主体为限,但诉讼担当制度允许诉讼实施权与实体利益分离,即由非实体法上的权利义务主体以自己的名义,为他人利益提起诉讼。业主大会虽然不是诉争权利的承受者,但可作为诉讼担当人为全体业主的实体利益主张权利,诉讼结果及于全体业主,以实质化解涉社区公共利益民事纠纷,更好地回应人民群众对司法的期待。(作者:刘 锟 李文杰 单位:天津市第一中级人民法院)(来源:人民法院报)

原标题:业主大会原告主体资格的认定


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