以房抵债未办理过户登记，能够排除人民法院强制执行吗？

基本案情：

   案外人方某与江某于2018年6月30日协商约定，因江某当时欠方某本金及利息共计85万元，故江某自愿将其位于城口县城内一套房屋作价68万元抵偿给方某，该房当时尚欠银行按揭款，未办理房屋产权证，双方约定，房屋产权证办理后过户登记给案外人，抵偿协议签订后，房屋实际交付给方某，方某实际占有该房屋。

   2020年4月13日，何健申请执行汪江某、李某借款纠纷一案恢复执行，本院依法查封了上述抵偿房屋。

   2020年6月2日，案外人方某提出异议，认为法院的查封行为侵犯了其合法权益，请求撤销查封裁定。

裁判结果：

   人民法院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。

   本案中涉案房屋登记的权利人为江某个人，无共有人，本案主要审查执行标的涉案房屋涉及的实体权利的外观，案外人方某未出示不动产权属证书证明其对涉案房屋享有不动产物权；案外人方某提供的与江某于2018年6月30日签订的涉案房屋“房屋买卖合同”复印件、2015年9月29日借条复印件、2017年10月29日借条复印件证据,三份证据证明案外人与江某存在何种法律关系及证据的真实性、合法性、关联性不属于本案的审查范围;且涉案房屋在案外人与江某签订的“房屋买卖合同”之前（2017年11月17日）已办理了预购商品房抵押权预告登记（抵押权人：重庆某银行股份有限公司城口支行），因此,案外人方某请求排除法院强制执行的理由不能成立。

典型意义：

   近年来，因为经济纠纷以房抵债的情况越来越多，由于债权人的法律意识淡薄，对抵债合同深信不疑，忽视了房屋过户登记的重要性，导致部分抵债房屋无法排除法院强制执行。根据《执行异复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，以房抵债只有在同时满足上述四个要件的前提下才能排除人民法院的强制执行。而非因买受人自身原因未办理过户登记，在实践中指的是买受人积极提出过户申请，但非因其自身原因未能办理过户登记。如果买受人因为自己对权利的怠于行使、对限制购房政策的忽视、为规避税费将过户时间约定过长等原因而未能办理过户登记，则自行承担不利的风险。

作者：王世军 刘环